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事例別!『重要度×緊急度』で選ぶ大規模修繕

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(レアテック株式会社)
2店舗のスタッフが、
”塗装工事やリフォーム工事って
どんなもの?”
を様々な形でお伝えしていきたいと思います!

みなさま、こんにちは

ブログスタッフ、レアテック株式会社の羽根木晃子です。

 

先日より、今年レアテック株式会社に入社した奥田さんと山本さん

がブログを書いてくれてましたので、

わたくし個人的には久しぶりのブログ担当をさせて頂きます

どうぞよろしくお願いいたします

 

今回も、私たち「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」の

運営会社「レアテック株式会社」、そして

ビルやアパート・マンションなどの大規模修繕の専門家

「RENOBLE/リノブル」が「大規模修繕」に関する情報を、

お届けいたします

 

本日は「事例別!『重要度×緊急度』で選ぶ大規模修繕」

と題して、お話したいと思います

 

アパート・マンション等の賃貸物件をご所有のオーナー様の中

には、入居率の低下に困っている方も少なからずおられる

のではないでしょうか?

 

「家賃を下げて、無理やり満室に近づけるしかないのかなぁ~?」

と、お悩みではございませんか?

 

もちろん、家賃を下げて入居者を増やすことも間違いでは

ありませんが、この方法は最善策とは言えません

 

それはなぜかと言いますと、家賃を下げる事で

入居率は回復しても、家賃収入が減ったり

その物件に住む入居者の層が変わってしまったりと、

色々な課題が残ってしまいます

 

実際に、家賃を下げたからと言って必ず入居者が増えるとは

限りませんよね...

 

では、「家賃を下げる」以外に、入居率を上げる

別の方法はあるのでしょうか

 

はい、他にも方法はあります

 

それは...

「物件の大規模修繕やリノベーションを実施する」方法です

 

物件の大規模修繕工事やリノベーションを施すことで

「物件の資産価値を高めて」入居者を増やすとこはもちろん、

場合によっては「家賃を上げる」事も可能となるのです

 

そのために、まず行わなければいけないのが物件の現状を知る事、

つまり「物件の調査診断」です。

 

まずはオーナー様のお悩みをお聞きしてそれを基に

「物件の調査診断」を実施します。

物件のどこがどのように損傷・劣化しているのかを調査診断して、

損傷箇所のどこが「重要度」と「緊急度」が高いのか、それぞれ

見極める必要があるからです

 

物件の入り口やエントランス、屋上、外壁、入居者の方が共有して

使用する階段や廊下などなど全てをトータルで「診て」

その調査診断結果を基に、どのような修繕工事を行えば、

最小のコストで最大の成果、つまりこちらで言う

「入居率や家賃収入のアップ」に寄与することができるのか?

工事の項目や施工方法を検討していきます。

 

皆さま、下記の図をご覧ください↓↓↓

こちらの図は、弊社「RENOBLE/リノブル」が建物を調査診断する

際に使用している「基本チャート図」です。

 

図の縦軸は上に行けば行くほど工事の「緊急度」は高くなり、

横軸は右に行けば行くほど工事の「重要度」が高い

という事になります。

 

物件を調査する際に、損傷や劣化している箇所をこの

「基本チャート図」に当てはめていくのですが、

オーナー様が現在考えているお悩みの内容によって、

「重要度」と「緊急度」は変わってきます。

 

ですので、オーナー様とのヒアリングを事前に行う事も

大切になってくるのです

 

それでは、代表的なつの事例で建物診断のチャート図を

見てみましょう

 

≪オーナーA様のお悩み≫

「現状の入居率は高いが、できるだけ支出を少なくしたい。

長い間、物件の価値を継続したい。」とのお悩みです。

 

こうしたお悩みの場合、物件の価値を継続・維持するために

必要なのは、建物自体を長持ちさせることです。

 

オーナーA様の物件を調査した際のチャート図がこちらです↓↓↓

こちらの物件の場合、屋上の防水性能の劣化が著しく

このままその劣化を放置していれば、建物自体の寿命は

短くなってしまいます

ですので、「屋上防水の劣化」は一番「重要度」と「緊急度」が

高いと言う訳です

 

また、入居率は高くキープできているという事で、

「外壁デザイン性」や「エントランスのデザイン性」の項目は、

現状では、「重要度」も「緊急度」も低くしています。

 

一見、普通の屋上に見えますが...

 

 

屋上の一部に水溜りを発見

これはつまり、防水性能の低下を意味しています。

 

 

続きまして、

≪オーナーB様のお悩み≫

「入居率が低いので、入居率を上げて利回りもアップさせたい!」

というお悩みです。

 

オーナーB様の物件を調査した際のチャート図がこちらです↓↓↓

入居率が低い物件の場合、まず意識しなければいけないのが

沢山の方に内覧に来てもらい、入居につなげる事です

そのためには、物件の美観性を上げる事は、

とても重要になります

 

物件が古臭いデザインのままでは、内覧に来てもらえる機会を

逃してしまうため、人の目に触れるエントランスや

外観のデザイン性を高める工事項目は、先ほどのオーナーA様の

時とは逆に「重要度」と「緊急度」が高くなります

 

また、住民動線上にあるタイルの劣化は、タイルが落ちて

住民の方にケガを負わせる危険性も高くなるため

「住民動線部のタイルの劣化」は「重要度」が高くなります

 

とあるアパートのリノベーション前の外観です。

外壁に塗膜の剥がれが所々に見られます

 

 

リノベーションが完成したアパートの外観です

見違えるほどキレイになりました

 

 

以上のように、オーナー様のお悩みをお聞きして

「物件の調査診断」を実施して、そのお悩みに対して

どの工事項目が「重要度」が高く「緊急度」が高いのかを

「視える化」していく。

 

その調査診断結果を踏まえて、物件の大規模修繕

リノベーションを実施することで、

無駄な修繕費用を掛けずに(最小のコスト)、

入居率や家賃収入のアップ(最大の成果)を実現させる事が

可能となるのです

 

 

最後になりますが、物件の調査診断は、実はとても複雑で

単純なものではありません

なぜなら、建物の築年数や構造、使用している外装材、立地条件、

過去の修繕履歴などなど、様々な要因によって建物の劣化が形成

されていて、どれ一つとして同じ診断結果になるとは限りません。

 

そしてその建物の診断結果を見誤り、必要のない工事や

間違った施工方法で修繕を行えば、逆に余計な修繕費用が掛かって

しまう事にもなりかねないからです

 

皆さまの大切なお金を無駄にしないためにも

「なぜこの部分が損傷・劣化しているのか?」をキチンと説明

できる専門業者や、調査のプロフェッショナルが在籍している業者

に「建物の調査診断」を依頼することをおススメいたします

 

※「レアテック株式会社」における建物診断の風景①

 

 

※「レアテック株式会社」における建物診断の風景②

 

 

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました

次回もよろしくお願い申し上げます

石川県 金沢市 白山市 野々市市 かほく市

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アパマン・オーナー レアテック/リノブル・田中の修繕事例 Part2

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みなさま、こんにちは!

レアテック株式会社の山本葉月です

 

残暑も日ごとに和らぎ、初秋の季節となりました

スポーツや読書など、なにをするにも良い季節が

はじまりますね

みなさまにとって実りの多い季節になりますよう

お祈り申し上げます

 

今回も、私たち「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」の

運営会社「レアテック株式会社」、そして

ビルやアパート・マンションなどの大規模修繕の専門家

「RENOBLE/リノブル」が「大規模修繕」に関する情報を、

お届けいたします

 

さて、前回のブログでは自らがアパート・マンションの

オーナーでもあるレアテック/リノブル・田中公英の

入居率を保つ秘訣についてご紹介しましたが、

今回はアパート・マンション経営において”収益率”が

下がる原因について解説したいと思います

 

ぜひ、アパート・マンションのオーナーの皆さまも

“入居率”を確保しながら、収入(家賃)も確保していくための

対策をしましょう

 

まず“収益率”についてアパート・マンションご所有の皆さまなら

ご存じだと思いますが、“収益率”=収入(家賃)/支出(経費)で

計算されます

そして実は、“入居率”が増減しても、経費自体そのものは

そこまで大きく変わりませんよね

そのため収入(家賃)を安定しないといけません

なぜなら、“入居率”が80%を切ると赤字になりやすく、

残り20%の空室を埋め、“入居率”を100%にすることで、

はじめて利益・儲け+建物の維持管理費を

捻出することができるのです

 

※収支計画書のイメージ図

 

もし“入居率”が低いまま維持費も捻出できないと、

建物の修繕も後回しになり、建物の状態は悪くなり、

さらに人気のない物件になってしまいます

これにより負のスパイラルが進むわけです

また空室状態が続く部屋は空気が循環せず、異臭も発生し、

劣化を助長させてしまいます

つまり“入居率”が低い物件は長持ちしなくなるのです

ですので、空室状態が1年間続かないように、放置せず、

定期的に物件の状態を把握することがとても大切なのです

 

ここで、リノブル田中による3つの建物セルフチェックポイントを

ご紹介いたします!ぜひ、ご参考くださいませ!

 

 

リノブル田中による3つのセルフチェックポイント

≪チェックポイント①≫ 古くなった設備などは耐久年数が近いものから早めに修繕する(修繕費は経費で落とす!)

 

空室の部屋から順番に修繕をし、入居直後の雨漏りや設備の故障が

ないようにチェックしておきましょう

新規の入居者様たちに晴れやかな新生活のスタートを

切ってもらうためにも、そして、

既存の入居者様たちに快適な生活を過ごしてもらうための

大事なポイントになります

 

※とあるアパートにて空室状況の確認

※とあるアパートにて空室状況の確認

 

≪チェックポイント②≫ 外観をキレイに維持すること

 

1.内覧数を増やすためには、選ばれる建物に

しなければいけません

▶女性目線をもって、外観を常にキレイに

しておくことが大切です

2.共用部エントランスや廊下には無駄なものを置かない

▶清掃が行き届いているか管理会社に確認しましょう

 

建物の美観性を保つことは物件に対する良い印象に繋がります

多くの人からの良い印象を確保するためにも外観・共用部分は

重要なチェックポイントですね

 

※某マンションのキレイなエントランス

※某マンションのキレイな共用廊下

※リノブルが手掛けたマンション大規模修繕改修後の外観

 

≪チェックポイント③≫ 賃貸情報などに掲載する家賃は下げない

入居率を維持するために物件によっては、2千円から3千円程度の

値引きは考えても良いですが、入居率が戻ったら、

なるべく家賃も戻して、全体的に

家賃を下げないようにしましょう

家賃を下げないための大切なことは、

ほかのマンションやアパートと「差別化」をし、

選ばれる建物にすることがポイントです

 

以上、リノブル田中による

3つの建物セルフチェックポイントでした

 

アパート・マンションにおける“収益率”が下がってしまうことは、

アパート・マンションの劣化を進行させることにも繋がります

ぜひ、今回ご紹介したチェックポイントを活用し、

“入居率”を上げて、建物の資産価値も高めていきましょう

 

 

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました

次回もよろしくお願い申し上げます

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ブログスタッフ、レアテック株式会社の奥田りさです

 

早いもので8月も下旬、夏のお疲れが出やすい時期かと存じます。

ご健康には一段とご留意くださいね

 

今回も、私たち「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」の

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弊社レアテック株式会社/リノブルの田中公英

 

実は、アパート・マンションのオーナー歴35年

しかも、入居率95%を保ち続けているのです

 

そこで今回は35年間、

入居率95%以上を保っている秘訣を大公開します

 

リノブル田中が5年程前に行った自らの大規模修繕を例に

ポイントをご紹介します

 

石川県金沢市内にあるリノブル田中の物件の詳細は、

≪構造/階数・戸数≫

鉄骨造/3階建・18戸

 

≪工事内容≫

外壁タイル等修繕(900万円)

屋上・共用廊下・バルコニー防水(250万円)

共用部内装工事他(60万円)

合計金額約1,210万円

 

≪ポイント1≫

こちらの工事にかかった費用の合計金額は約1,210万円、

1戸当たりの費用は約67万円でした。

この金額に収まった理由は、

リノブル田中が定期的に修繕工事をしてきたからです

物件を15年、20年と放置した場合、

この金額はさらに大きくなってしまいます

 

一般的な目安として、

築10年を過ぎてから行う

大規模修繕は1戸当たりの修繕費用>>>約100万円

 

それに比べ、

リノブル田中の大規模修繕の1戸当たりの修繕費用>>>約67万円

 

修繕費用を抑えるためにも改めて、

こまめな物件診断と修繕工事をおススメいたします

 

≪ポイント2≫

こちらの物件の目の前には大きな川が流れているため、

万が一の災害に備えて、

1階を浸水災害対策を施した高床式の構造と、

塗装面は防水性能の高い塗料で塗装を施しました

こうすることで、浸水のリスクを軽減したり、

雨水の浸入を防いで外壁材を長く保護したりすることができます。

 

 

≪ポイント3≫

金沢市は雨の日が多い土地柄

共用部の特に風雨にさらされている箇所は

きちんと防水工事を施した上で、

ノンスリップシートを全て張り替えました

 

ノンスリップシートとは、濡れた足で歩いても

表面の凹凸加工により

滑りにくい特徴を持ったシートのことです

 

これで雨の日でも安心して歩くことができます!

 

以上が、リノブル田中が行った

大規模修繕の3つのポイントになります

 

 

入居率95%を保つ重要なポイントは、

「物件をこまめに診断し、細かい修繕を繰り返し、

入居しやすい環境と条件を維持する」ことです

そして、外観を常に美しく、キレイに保つことも必要です

 

高い入居率を維持するには、

所有している物件の価値を正しく把握しておくことが重要です

 

さらに、劣化が進みすぎる前に早めに修繕工事を行うことで

物件の資産価値を上げることができます

そうすることで入居率が上がり、

高く売却するという選択肢もできます

 

「今現在、大規模修繕をお考えの方」、

「アパート・マンションの入居率でお悩みの方」は

一度、「RENOBLE/リノブル」にご相談くださいませ

 

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました

次回もよろしくお願い申し上げます

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