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”塗装工事やリフォーム工事って
どんなもの？”
を様々な形でお伝えしていきたいと思います！

みなさま、こんにちは

ブログスタッフ、レアテック株式会社の羽根木晃子です。

毎日、寒い日が続きますが、皆さまいかがお過ごしでしょうか？

春の訪れまでもう少しです

今日も寒さに負けずに元気に頑張りましょう

 

今回も、私たち「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」の

運営会社「レアテック株式会社」、そして

ビルやアパート・マンションなどの大規模修繕の専門家

「RENOBLE/リノブル」が「大規模修繕」に関する情報を、

お届けいたします

 

さて本日のテーマは「大規模修繕工事の周期」についてです。

大規模修繕工事と言うだけあって、長期間に亘る大掛かりな工事

になりますので、毎年行うものでは無いという事は皆さまも

ご理解いただけていると思います。

 

では、どのタイミングで大規模修繕を行えば良いのでしょうか？

今回は「大規模修繕工事を実施するタイミング・周期」について

詳しく解説していきます！

 

１．国が推奨している修繕周期

まずは、国の見解から見ていきましょう。

日本の土地や建築物などの整備・建設事業を管理する

国土交通省から、平成20年6月に

「長期修繕計画作成ガイドライン」というものが

公開されております。

 

このガイドラインは、分譲マンションの経年による劣化に対して、

適切な時期に適切な修繕工事を行うために、長期修繕計画を立て、

その修繕計画に基づいた修繕積立金の金額を設定し積み立てること

を目的としており、その長期修繕計画を作成するための

ガイドラインが示されています。

 

また、下記の図①をご覧ください。

【図①】

こちらの図は、「長期修繕計画作成ガイドライン」にある

「計画修繕と改修の重要性」の図になります。

 

こちらの図では、1回目、2回目、3回目の大規模修繕を行う

タイミングで、それぞれ12年目程度、24年目程度、36年目程度と

記載がある事から、大規模修繕工事の周期が、

「12年周期」であると広く世間に伝わりました。

 

ですが、こちらのガイドラインが公表されたのは平成20年と

今から14年も前の事です。

こちらのガイドラインは令和3年9月に見直しがされ、それでも

「計画期間の設定は、30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回

含まれる期間以上とします」とされました。周期で換算すれば

「15年に1回」のペースで大規模修繕工事を行いましょう。

という事になりますね。

 

つまり、大規模修繕工事の周期の目安として「12年～15年」と

言うのが、国土交通省の考え方なのです。

 

２．工事部位ごとの修繕周期

次に各部位における修繕周期について見ていきましょう。

国土交通省が公開している「長期修繕計画作成ガイドライン」の、

「長期修繕計画標準様式の記載例」に、

部位ごとに修繕周期が参考として記載されております。

 

また、下記の図②をご覧ください。

【図②】

 

こちらは、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」などを

基に、建物の代表的な部位の耐久年数の目安を分かりやすく、図に

したものです。

 

こちらの図の通り、それぞれの耐久年数は異なっており、

階段や廊下の「鉄部塗装」は早ければ4年で塗料の防水性能が

切れてしまい、逆に、建具・金物などは20年以降に取り換え、

屋上の防水や屋根の葺き替えは21年～25年までは耐久年数が

持ちますので、それまでの期間は修繕を行う必要は無いと

なっています。

 

つまり、建物の全ての部位の修繕周期が、国が推奨している

大規模修繕の周期「12年～15年」に当てはまるものでは無い

という事になります。

 

 

３．本当に12年で大規模修繕をしないといけないのか？

こちらのお話の前に、「修繕」と「改修」の違いについて、

簡単にお話しておきます。

・「修繕」とは、劣化した建物やその部分の性能・機能を回復させ

る行為

・「改修」とは、修繕及び改良（グレードアップ）により、建築物

の性能を改善する変更工事

になります。

先にご覧いただいている【図①】にも、小さな字で

「修繕」と「改修」の違いについて記載してありますので、

合わせてご確認ください。これからお話しする内容は、

「修繕」と「改修」が深く関わってきますので、

充分にご理解いただけたらと思います。

 

それでは話を戻します。

 

では実際、大規模修繕工事は国が推奨している12年～15年の間に

行わなければいけないのでしょうか？

 

先にもお話しましたが、

国土交通省が「長期修繕計画作成ガイドライン」公開したのは、

平成20年と今から14年も前の事です。

 

令和3年9月に見直しがされておりますが、

今は材料の性能や施工技術も格段に進歩し向上していることや

稀に一部のしっかりとした診断や施工ができる業者が、

1回目の大規模修繕を、「修繕」ではなく「改修」と呼べるレベル

で、もし仮に実施出来たのであれば、2回目の大規模修繕までの

耐用年数や期間がグッと一気に伸びて

次の大規模修繕の周期が12年以上の15年や18年まで伸びる

と私たち「RENOBLE/リノブル」は考えております。

 

ですが、建物の耐用年数や期間を伸ばすためには欠かせない

「重要なポイント」があります

それは．．．。

 

４．元に戻すだけではない？大規模修繕の重要なポイント

建物の耐用年数や期間が伸びれば、大規模修繕の周期も伸ばすこと

ができるとお話しました。

その重要なポイントを解説いたします。

 

私たち「RENOBLE/リノブル」が行う大規模修繕は、

しっかりと事前に建物の診断を精密に実施し、その上で、

「その建物独自」の劣化や不具合を綿密に照らし合わせ、

仮設・材料・工法・仕様などを選定して施工します。

 

「その建物独自」と言うのは、建物はどれも同じものは一切なく、

設計も施工も、協力業者も職人も、施工不良も、外装の仕上げも

材料も、仕様も季節も天候も、まったく一緒な現場はありません。

つまり、各々の建物が、独自の「オリジナルな劣化」を形成して

いるのです。

 

ですから、1回目の大規模修繕を待たずに、

「こまめな診断を実施」し劣化が著しく危険になる前に

「細かな小修繕」を繰り返して

来たるべき大規模修繕に備えるのです。

もちろん、仮設などの考慮も充分にありますが、つまりは、

「常に建物の現状を把握しておくこと」が肝心なのです。

 

そして、大規模修繕の機が熟したところで、

仮設が必要な箇所を纏めて「改修」つまりグレードアップ

と呼べる、品質の高い「大規模修繕（改修）工事」を

実施すれば良いのです

 

５．「RENOBLE/リノブル」の診断で、大規模修繕の　本当のタイミングが分かる！

ここまでは、建物が竣工してから1回目の大規模修繕を実施する

前に、「こまめな診断を実施」することが重要だと

お話してきました。

 

少し話がそれますが、皆さまは、「瑕疵担保責任」と言う言葉を

ご存知でしょうか

 

「瑕疵担保責任」とは、住宅を新築した時点で明らかではない、

隠れた瑕疵（欠陥や不具合）が発見された場合、

売主が買主に対して負わなければならない責任の事を言います。

この、瑕疵担保責任による損害賠償請求権は、引き渡しから

10年の経過を持って消滅する事から、

「10年の期限が切れる前に、一度しっかりと診断する」ことに

よって、欠陥や不具合を見落とすことが防げるかもしれません。

 

また、建物にとって竣工から10年という年数は、

保証の期限が切れると同時に、あらゆる部位でメンテナンスの

必要性が高まる時期でもあります。

 

ですから、一番良いのは

「10年を経過する前に、まずはしっかりと建物の劣化状況を、

建築仕上げ診断技術者（ビルディングドクター）や改修に精通した

建築士などのプロフェッショナルが建物診断を行い、それらを常に

把握して定期的な簡易診断を実施する」ことです。

そして、長期修繕計画を見直しながら、コストや予算なども考慮

した上で、全体の大規模修繕工事に備えることが大切なのです。

 

私たち「RENOBLE/リノブル」は、これまで数多くの建物の

調査診断を行って参りました。

これまでの経験と実績を基に、あらゆる角度から建物の劣化レベル

を調査診断し、その建物に合った大規模修繕のベストなタイミング

と、お客様のご要望に沿った修繕・改修のご提案をいたします

 

「大規模修繕」をご検討の際には、

「RENOBLE/リノブル」の建物診断を、ぜひご検討ください

 

 

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました

次回もよろしくお願い申し上げます

 

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みなさま、こんにちは

ブログスタッフ、レアテック株式会社の羽根木晃子です。

 

私たち「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」の

運営会社「レアテック株式会社」は

ビルやアパート・マンションなどの大規模修繕の専門店として、

昨年、2021年3月31日に「RENOBLE/リノブル」を

オープンいたしました。

 

そんな中でよくあるご相談というのが、「大規模修繕の費用」

についてです。アパート・マンションなどのオーナー様や、

分譲マンションの管理組合様や区分所有者の皆様にとって、

「修繕費用」、つまり「お金」に関する疑問やお悩みは

尽きないことと思います。

 

そこで！今回は、大規模修繕の専門家である

「RENOBLE/リノブル」が「大規模修繕の費用」について、

詳しく解説していきます

 

１．大規模修繕の費用の相場とは？

大規模修繕の相場は、国土交通省から発表されており、

おおよそ1戸当たり約100万円と言われております。

こちらの表をご覧ください。

出典：国土交通省「持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会」

 

こちらの表を見て分かる通り、大規模修繕は様々な工事内容が

含まれており、この工事内容を一度に全て行った場合の大規模修繕

の費用が、1戸当たり約100万円になります。ですが、

建物の構造や部位・部材、仕上げ材料や劣化の度合いによって、

大規模修繕の費用が100万円よりも増えることもあれば

逆に100万円よりも少なくなることもあります

 

また、大規模修繕は、1回では終わらず、2回目、3回目と繰り返し

行うことで建物を長期的にそして安全に保つことができ、

居住者の皆さんが長く安心して暮らせるのです。

 

話が少しそれてしまいましたが、何を言いたいのかといいますと、

1回目に行う大規模修繕に掛かる費用と、

2回目、3回目に行う大規模修繕に掛かる費用とでは、

また違った金額になる、という事です！

 

なぜならば、1回目の大規模修繕の良し悪しによって、

その修繕箇所が長持ちすれば2回目の修繕に掛かる費用は

抑えることができますし

逆に1回目の大規模修繕が施工不良となった場合は、

残念ながらより多くの費用が発生してしまう事もあり得ます

 

ですので、

「大規模修繕の費用の相場」＝「一戸当たり約100万円」は

あくまでも目安として捉えて頂けたらと思います

 

２．大規模修繕の各工事内容

次に、大規模修繕の各工事の内容についてです。

まずはこちらの表をご覧ください。

 

こちらは「建物の各部位や設備の耐久年数の目安」を表したもの

になります。

先に見ていただいた表でも、大規模修繕の工事内容が記載されて

いたかと思いますが、こちらの表に記載された内容が大規模修繕の

項目として加えられ、さらに下記の内容が加わります。

 

・「法定福利費」・・・国土交通省が建設業における社会保険の

未加入を無くすための対策として、見積書の内訳に「法定福利費」

を記載しなければなりません。

「法定福利費＝労務費総額×法廷保険料率」で計算されます

（その他の算出方法もあります）。

・「一般管理費・現場諸経費」・・・施工管理を行う者の人件費

や、現場で必要となる消耗品などの費用。

 

以上の内容が追加されて、大規模修繕が行われます。

 

こちらの表を見てお分かりになるかと思いますが、建物の各部位や

設備によって、それぞれ異なる耐久年数となっています。

例えば、同じ外壁でも⑬「外壁目地シーリング」は5年～8年、

⑮「屋根・外壁塗装」では10年～15年とあり、

最大で10年の差がありますよね。

つまり、それぞれの部位部材によって修繕をするタイミングが

異なってくるのです

また、先にもご説明した通り、建物の構造や部位・部材、

仕上げ材料や劣化の度合い、前回の施工の良し悪しによっても、

修繕するタイミングが変わってくるのです

 

もし、こちらのブログをご覧の方で、お手元に大規模修繕の見積書

がございましたら、ぜひこちらの表でご確認ください。

そして、見積書に修繕をしなくても良い工事内容の記載があれば、

その見積書を提出した業者に、

「今回の大規模修繕で本当に行わなければならない工事なのか？」

をしっかり確認しましょう

 

３．大規模修繕の費用はどうやって用意する？

大規模修繕の各工事の内容をご理解いただけましたら、

実際に「大規模修繕を行うための資金をどうやって用意するか？」

皆さん、一番気になる問題ではないでしょうか

 

選択肢として3つの方法をご説明します。

 

①　修繕積立金

アパート・マンションのオーナー様なら、家賃収入から毎月一定の

金額を、修繕に掛かる費用として積み立てておく方法です。

例えば、銀行の定期預金口座を「修繕積立金」用に開設する、

あるいは、修繕積立のできる保険商品もあるので、色々な金融商品

を利用するのが有効かと思います。

 

 

また、分譲マンションを購入された方でしたら、毎月「管理費」や

「修繕積立金」を支払っていると思います。その「修繕積立金」と

して支払っている資金で、同じマンションを購入された方達みんな

の「修繕積立金」が大規模修繕の費用に充てられます。

 

賃貸物件・分譲マンション、どちらにしても、現在「修繕積立金」

の管理全てを管理会社に任せきりにしているならば、

「修繕積立金」がどのように管理されているのかを、

管理会社の担当者に確認していただきたいと思います

それは、皆さんの大切な「修繕積立金」が、今すぐに行わなくても

良い不要な工事に使われたり

また、本当に行わなければいけない工事をいざしようとした時に、

積立金が不足している為に工事ができないこともあったりと

不透明な管理をされている可能性があるからです

ですので、「修繕積立金」の管理を管理会社に任せきりにせず、

自分ゴトと捉えて関心を持って頂きたいと思います

 

②　自己資金

次に「自己資金」ですが、読んで字のごとく自分自身で用意する

資金・個人資産ですね。

例えばアパートやマンションを建てる際に、建築資金の一部を

大規模修繕の費用として予め予算取りしておく、また、個人的な

預貯金や手持ちの現金を集めて、修繕費用に回す方法です。

家賃収入の他にも収入源があるなど、もともと生活にゆとりのある

オーナー様であれば、この方法で修繕費用に困ることは

ないでしょう

 

③　借り入れをする

そして最後に、どうしても大規模修繕の費用が不足する場合にとる

方法が、金融機関で「借り入れをする」方法です。

建築時のローンの返済がすでに終わっている場合は割とスムーズに

融資が下りると思いますが、まだローンを返済中の方は、

追加でローンの返済をしていける余力があるかどうか、

資金計画を見直す必要があります

ローンの一本化が可能かどうか、金融機関に相談してみても

よいでしょう

 

以上、3つの方法をご紹介しました。

 

大規模修繕には高額な費用が必要となります　ですので、

事前に10年～20年後に行うであろう修繕工事の内容と、その工事

に対する修繕積立金の計画「長期修繕計画」が重要となります

大規模修繕をご検討の際には、

「長期修繕計画」を見直してみてはいかがでしょうか

 

４．大規模修繕の費用を抑えるには

大規模修繕には高額な費用が発生することは

避けて通れないところです

しかし、「少しでも安く抑えたい！」

そのように考える方が多いのではないでしょうか？

そこで、大規模修繕の費用を安く抑える方法をご紹介いたします。

 

①　相見積りを取る

「相見積り（あいみつもり）」とは、大規模修繕の見積書を

複数の施工業者から取り寄せる方法です

見積書の工事内容も同じにして、最低でも3社から見積書を

取り寄せましょう

全ての見積書の内容を横並びにして比較するのです。

横並びにすることで、工事内容ごとの価格や施工品質の内容

なども比較しやすくなります。

また、1社だけ見積金額が飛びぬけて高額であれば、すぐに見抜く

ことができます　この場合は、本来必要のない過大工事

「オーバースペック」な工事の可能性があります

逆に、見積金額が安ければ、なぜ他社よりも安い金額なのか、

理由をキチンと確認しましょう金額が安いのは手抜き工事をされ

る可能性が高いからです

 

このように、他社との見積りを比較することは

見積金額の妥当性を見極めるだけではなく

過大工事や手抜き工事の防止にもつながります

 

②　建物の調査診断をする

大規模修繕工事を実施する前に、建物が現在、どのような状態なの

かを知ることが大切です。

無料で建物の診断をしてもらえる簡易的な調査もありますが、

大規模修繕を行うためには精密に建物の調査診断をして、

その診断内容を基に建物の状態を判断し、工事内容を決定すること

が重要なのです！

しかし、建物の調査診断をせずに大規模修繕工事の見積書を

提出してくる施工業者もあります

そうした施工業者の見積書には、不要な工事内容が含まれている、

つまり、余計な費用を請求されたり

契約後にいざ工事を行った結果、見積りよりも工事費用が

掛かってしまい、施工後に予定していなかった工事費用を追加で

請求されたりする可能性もあるのです

 

大規模修繕の工事内容を有効性の高いものにするためには、

まずは「建物の状態を正確に知る」ことです

最適な工事内容や仕様が見積りに反映できるよう、事前にキチンと

建物の調査診断を行いましょう

 

以上が「大規模修繕の費用を抑える」ポイントになります。

 

今回は「大規模修繕にかかる費用」について解説して参りました。

 

私たち「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」の

運営会社「レアテック株式会社」・「RENOBLE/リノブル」は

大規模修繕の専門家であり、また、建物の調査診断を「業」

としている建物診断の専門家でもあります

大規模修繕に関するお悩みであればどんな事でも構いません。

お気軽に何なりとご相談くださいませ

 

 

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました

次回もよろしくお願い申し上げます

 

石川県　金沢市　白山市　野々市市　かほく市

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私たち「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」は、

建物の調査診断と、防水工事、外壁塗装などなど

建物の各種修繕改修工事を専門に行っております。

大きな括りで言うと「建設業」になります。

 

どの業界にもあると思うのですが、その業界ならではの、

その業界に携わっている人にしか分からない用語があって、

「建設業」でも沢山の業界用語があります。

 

そこで、今回は「リノブル用語解説」と題しまして、

皆さまに知っていただきたい建設業界の用語について、

定期的にこのブログで分かりやすく解説していきたいと思います！

 

記念すべき1回目の用語は「シーリング材」についてです。

 

「シーリング材」とは、建物や設備の設置の際、材料と材料の間に

できてしまう隙間を埋めることを目的とした材料です。

もしかしたら、「コーキング」と聞いてピンとくる方も

いらっしゃるかも知れませんが、

「シーリング」と「コーキング」に大きな違いはなく、

呼び方が違うだけでどちらも同じものとして扱われています。

こちらでは「シーリング」と呼ばせていただきたいと思います。

 

「シーリング材」の特徴は、

• 材料同士をつなぎ合わせることが可能（密着性）
• 常温では液状であり、時間が経つことで硬化する（凝固性）
• 水や空気を通さない（密閉性・断熱性）
• ゴムのように衝撃を吸収する（弾力性）

以上のような特徴から、

建物を雨水から護る役割も果たしてくれています。

 

例えば、サイディングボードやALCボードでつくられた外壁は、

複数のボードを張ってできており、その隙間をシーリング材で

埋めています。

シーリング材は、建物の歪みや熱によるボードの伸縮によって、

ボードとボードのつなぎ目(目地(めじ)と言います)が動く事から、

その動きに追随するために、柔軟性が高いものである必要が

あります。

ですが、シーリング材も外壁同様、紫外線や雨水で劣化し柔軟性が

徐々に低下していきます

シーリング材が劣化すると、劣化した箇所から建物内部へ雨水が

浸入してしまう恐れがあるため

シーリング材は定期的な補修をする必要があるのです。

 

では、シーリング材の劣化の種類と補修するタイミングについて

ご紹介します。

 

【チョーキング現象（白亜化現象）】

紫外線や雨を浴び続けることで、シーリング材の成分である樹脂や

顔料が分解されて、粉状になって表面に現れる現象を言います。

こちらの写真の指についている白い粉状のものが、

シーリングのチョーキング現象によるものです。

また、ひび割れ、破断も確認できます。

 

チョーキング現象は、シーリング劣化の初期段階ですので、

今すぐに補修をする必要はありません。

 

【表面のひび割れ】

チョーキング現象が進行していくと、次第にシーリング材の柔軟性

が失われ、ひび割れをおこします。

シーリングには、柔軟性をもたせる為に可塑剤（かそざい）という

ものが含まれていますが、その可塑剤が紫外線によって気化し、

柔軟性が失われてしまいその結果、ひび割れという現象が

起きてしまうのです。

 

【肉やせ・破断・剥離】

肉やせとは、何度も繰り返しになってしまいますが、紫外線などを

浴び続けたことによって、シーリングに含まれている可塑剤が表面

に溶け出し、シーリングの厚み自体が減少してしまうことです。

新築時に施工した際のシーリングの厚み不足や、シーリング材を

しっかり密着させるために塗る「プライマー」と呼ばれる下塗り材

の不足も原因としてあげられます。

 

こちらの写真をご覧ください。↓

表面のひび割れや、肉やせを放置していると、ご覧のように

シーリング破断や、外壁とシーリング自体が剥離してしまいます。

このような剥離・破断した箇所から雨水が浸入して

漏水の原因となるのです

 

シーリングの劣化を身近なもので例えるならば、「輪ゴム」です。

輪ゴムを長い間、陽の当たる場所に放置していて、

いざ、使おうとした時に、硬くなって切れてしまった

このような経験、ありませんか？輪ゴムの劣化も、時間の経過に

伴う紫外線などにより成分が分解されておきていて、

シーリングの劣化も同じ原理になります。

 

シーリング材の耐久年数は、私たち

「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」の基準では

約5年～8年です。ですが、

ひび割れや剥離などの症状が出たら、できるだけ早く

補修をしてください

 

応急処置として、ひび割れの場合は既存のシーリングの表面に

シーリング材を塗布する「増し打ち工法」で補修をすれば、

表面のひび割れの進行を防ぐことも可能ですが、

剥離や破断の場合は、劣化しているシーリング材を撤去して、

新たにシーリング材を充填する「打ち替え工法」での補修が

必要となります。

 

ここでシーリング工事業者の選定には注意してください

 

シーリングが剥離・破断など「打ち替え工法」でしか補修できない

劣化をしているのに、「増し打ち工法」で費用を押え、見積りを

安く提示してくる業者もいるからです

 

劣化しているシーリング材を撤去せずに、

その上から新しいシーリング材を充填しても、

シーリングの役割を十分に発揮できませんし

余計に無駄な費用を掛けるだけの工事になってしまいます

 

ですので、「まだ、増し打ち工法で大丈夫ですよ～」や

「増し打ち工法のほうが手間や費用を抑えることができるので、

うちのほうが安く工事できますよ！」

などと言ってくるような業者には注意しましょう

もちろん、劣化していない場合は「増し打ち工法」でも問題ない

場合もあります。

 

いずれにしましても、シーリング材の劣化症状をみつけたら、

まずはシーリングの状態を専門の業者に診断してもらう事を

オススメします。

そして、必ず相見積りをとり、工法の確認を行いましょう。

 

私たち「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」は、

建物診断のプロフェッショナルであると同時に

今日のテーマ「シーリング工事」を得意としております

 

建物の劣化状況を正確に把握したうえで、

その建物に合った工法にて工事をご提案させていただきますので、

お気軽に、ご相談くださいませ

 

 

 

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました

次回もよろしくお願い申し上げます

 

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