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劣化の種類から考える大規模修繕

スタッフブログをご覧いただき、
ありがとうございます!!

石川県金沢市駅西本町の
「プロタイムズ金沢駅西店」

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「プロタイムズ富山中央店」
(レアテック株式会社)
2店舗のスタッフが、
”塗装工事やリフォーム工事って
どんなもの?”
を様々な形でお伝えしていきたいと思います!

みなさま、こんにちは

レアテック株式会社の山本葉月です

 

寒さも本格的になり

今年も残すところあと 1 ヵ月を切りましたね

皆さまにとって、充実した1年だったでしょうか?

年末に向けご多忙のことと存じますが、

風邪など召さぬようご自愛専一になさってください

 

今回も、私たち「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」の

運営会社「レアテック株式会社」、そして

ビルやアパート・マンションなどの大規模修繕の専門家

「RENOBLE/リノブル」が「大規模修繕」に関する情報を、

お届けいたします

 

さて、本日は「劣化の種類から考える大規模修繕 」 について

お話したいと思います

 

大規模修繕を成功させるための重要なポイントは、

しっかりと「目的」と「手段」を明確にしておくことです

よくある例は、建物を建ててから10~12年経った時に、

「管理会社から提案をしてきたからとりあえず

大規模修繕を行った」、あるいは

「訪問販売の業者がやってきたので言われるがままに行った」

というパターンです

これでは、大規模修繕を行うことが目的になっており、

後々失敗となってしまう恐れがあるのです

 

では、どうすれば大規模修繕を成功させることが

出来るのでしょうか

重要なことは今の建物の劣化状況を適切に捉え、この先、

どのように賃貸経営をしていきたいのかを明確にしておきます

そしていつまでにどこを修繕・改修するべきなのか、

長期的な視点で修繕計画を立てることが大切なのです

 

では、建物の劣化状況を捉える際の3つの考え方を、

上の図でご説明いたします

まず一つ目の「物理的劣化」とは、

外壁のひび割れやシーリング防水の劣化、

塗装塗膜の劣化など、目に見えてわかる劣化のことです

みなさまもご存じかと思いますが、これらの劣化が

雨漏りや外壁の汚れなどを誘発する原因となります

そうなると、入居者様からのクレームに繋がる可能性が

高まります

※シーリング材のひび割れ劣化状況

※外壁の塗膜剥がれ状況

※外壁コンクリートのひび割れ状況

 

二つ目の「社会的劣化」とは、その時代や地域での

標準的な基準に比べて設備などが陳腐化してしまうことです

賃貸経営を行う上では周辺の物件の情報を

取り入れておくことは必須です

なぜなら家賃は相対的なものであり、

周辺の建物の動向をみて外観・設備を改修していく

必要があるからです

情報収集を怠り、「社会的劣化」を放置すると、

入居者の方が退去し、入居率の低下に繋がります

 

※共用部(外部階段)の劣化

※外壁塗装前状況

 

最後に三つ目の「経済的劣化」とは、建物としての価値が下がって

しまうことや、修繕費の負担が大きくなってしまうことです

この「経済的劣化」は「物理的劣化」と「社会的劣化」の

進行によって助長されます

これにより、せっかく得た家賃収入が手元にわずかしか

残らなくなってしまいます

このような事態にならないように、そして建物の資産価値を

維持するためにも、必ず対策を見出さなければいけません

これらの三つの観点から建物の劣化状況を捉えて、

目的に合った修繕を計画的に行いましょう。

では、どのように計画を立てればいいのか?

何からすることが正解なのか?

長期修繕計画を立てる際の5つのポイントをご説明いたします

 

①ビジョン

まずは、建物に対する自身のビジョンを明確化しましょう

修繕を行うことで、建物をどのようにしていきたいのかを

ぜひ考えてみてください

例えば、現状のまま長く建物を維持していきたいのか、

もしくは新しく建て替えるなどの方向性を考えているのか、

外観や設備等をアップグレードしていきたいのかなど

具体的なビジョン(将来像)を持つことが大事となります

②目標耐用年数

耐用年数は構造物の用途や躯体の材質により大きく異なります

建物をいつまで維持したいのか目標を設定しておき、

適切な周期での計画保全工事を行うことで、

効果的かつ最小限の経費で目標耐用年数まで建築物を

維持することができると考えます

ですので、しっかりと目標耐用年数を設定しておくことで、

必要な時に修繕を行うことが可能になるのです

③ 維持管理のグレード

建物や設備が劣化しないように定期的に点検やメンテナンスを

実施し、建物の機能維持・向上を目指すための業務が

維持管理となります

オーナーである皆さまには、ぜひ物件の設備点検や

メンテナンスを意識して頂き、

資産価値向上に繋げていただきたいポイントです

④ 各部材の更新時期の検討

建物の各部材にはそれぞれの修繕時期があります

長期修繕計画を立てる際に重要なポイントの一つとして、

各部位の修繕周期を知り、必要な工事を必要な時期に

実施することです

以前のブログで各部位の修繕時期について

詳しくお話させて頂きましたので、ぜひそちらもご覧ください

⑤ 性能向上の取入れとそのタイミング

性能向上とは耐震性能や断熱性能を新築建造物の

国で定められている最低基準値の1.5 倍以上へ向上させることを

指します

修繕の際に性能向上を目的として取り入れることによって、

更に快適で過ごしやすい・安心安全の住環境作りができ、

建物自体のグレードアップを叶え、長寿命化にも繋がります

 

建物にどのような劣化の悩みがあるのか、実際に大規模修繕を

しないといけないのかを総合的に判断する必要があります

本当の目的が緊急性の高いものだけであれば

大掛かりな大規模修繕をする必要性はございません

それぞれの建物に見合った修繕を施すことで、

建物の長寿命化は実現できます

 

弊社「RENOBLE/リノブル」では調査・診断から施工まで一貫して

行い、お客様に寄り添った適切な提案をさせていただきます

一般住宅をお持ちのみなさまも

アパート・マンションをお持ちのみなさまも

ぜひお気軽にご相談くださいませ!

 

 

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました

次回もよろしくお願い申し上げます

石川県 金沢市 白山市 野々市市 かほく市

河北郡 津幡町 内灘町 小松市 能美市 加賀市

富山県 富山市 高岡市 小矢部市 射水市

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大規模修繕が必要な理由を徹底公開!

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を様々な形でお伝えしていきたいと思います!

みなさま、こんにちは

レアテック株式会社の奥田りさです

 

みなさま、今朝のサッカーW杯カタール大会は

ご覧になりましたでしょうか

日本はスペインに逆転勝利し、(日本2-1スペイン)

決勝トーナメント進出が決まりましたね

次のクロアチアとの試合も全力で応援します

 

今回も、私たち「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」の

運営会社「レアテック株式会社」、そして

ビルやアパート・マンションなどの大規模修繕の専門家

「RENOBLE/リノブル」が「大規模修繕」に関する情報を、

お届けいたします

 

さて、本日は「大規模修繕が必要な理由」について

お話したいと思います

 

アパート・マンションオーナー様の中には、

もしかしたら「大規模修繕に必要性を感じていない」と

お考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか

 

そうお考えのオーナー様へ、

なぜ収益物件の「大規模修繕」が必要なのか?

その理由を徹底公開していきます

 

その1                        経年によりアパート、マンションの躯体・設備は劣化する

新築時から年数が経つにつれて建物は美観が悪化するだけでなく、

太陽からの強烈な紫外線や風雨、降雪、台風など

様々な環境要因によって外装材の防水性や耐久性能など

保護効果が喪失し、雨水の浸入

つまり雨漏りなどの問題が発生します

 

また、給水管や排水管など、各設備も年数が経過するにつれて

不具合や漏水、水質悪化などの問題も

発生する可能性があります

 

こうした問題を放置すれば構造耐力が低下し、

耐震性能等の低下にもつながりかねないのです

 

この様な事態にならないように、

定期的に建物の各部を点検し、

劣化している部位を修繕することが必要なのです

 

下記の写真は、鉄筋コンクリート造の某マンションです

経年により外壁コンクリートが劣化しています

欠けたコンクリートが居住者様や通行人に当たると

ケガにつながります

事故が発生しないように建物の維持・管理を

しっかりと行っていきましょう

 

その2                        耐震性の不足する建物の存在、               被災後に生活ができなくなる問題

建築基準法には

「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、

震度6強から7に達する程度の大規模地震でも

倒壊は免れる」という新耐震基準があります

 

この新耐震基準は

昭和56年に建築基準法が改正されて設けられたので、

新耐震基準が適用される以前に建設された

アパート・マンションの中には、

耐震性能が不足し、大地震の際に倒壊する恐れがある建物が

存在しているかもしれません

 

ですので、耐震診断を行い、

診断結果に応じて場合によっては

耐震改修(大規模修繕)することが必要となるのです

 

日本は地震大国であり、

1年間に震度1以上の地震が1,000~2,000回程度

発生しているそうです

いつ地震が発生するかわからないからこそ、

早めに耐震診断を行うことをおススメいたします

 

そして、大規模級な災害の後にも

居住を安心して継続できるようにするためには、

水、電気、ガスなどの

ライフラインの確保や必要に応じた物資などの備え、

災害避難用の防災グッズなどの準備をしておく事も大切ですね

 

その3                        新築住宅と既存ストックの性能の格差が広がっている

20~30年前に建てられたアパート・マンションと

現在の建物全般の性能には大きく隔たりがあります

 

かつてのアパート・マンションでは

バリアフリー性能はほとんど考慮されていませんでしたが、

高経年のアパート・マンションでは

居住者様の高齢化も進んでいることから、

建物および敷地内を障害なく安全、

且つ容易に移動・使用することができるようなバリアフリー対策、

つまりは通路幅を広げたり、

段差にスロープや手すりを設けたりする必要があります

 

他にも、ユニバーサルデザインという、年齢や性別に関係なく、

全ての方のために作られたデザインの物件もあります

 

こういった、周囲の新築物件と比較された際に自分の建物が

選ばれ、入居してもらうためには

時代に合わせて建物を大規模修繕により

グレードアップしていくことが重要になります

建物の魅力度をさらに高めて、入居率も確保していきましょう

 

 

 

 

 

 

 

以上が、

アパート・マンションの大規模修繕が必要な理由になります

 

大規模修繕をする際は、

所有する建物の現状や時代のニーズの変化を正確に把握することが

大切になってきます

 

大規模修繕が必要な理由をおさらいすると、、、

①「建物は経年によって劣化していく」

②「耐震性の不足する建物が存在する」

③「新築住宅と既存ストックの性能の格差が広がっている」

の3つになります

 

これらの大規模修繕の必要性を理解して実行することで、

大切なアパート・マンションをより価値のある物件に

グレードアップすることができます

 

一般住宅をお持ちのみなさまも、

建物の経年による劣化や耐震性などのお悩みをお持ちでしたら

「RENOBLE/リノブル」が解決策をご提案させて頂きます

 

「大規模修繕をお考えの方」、

「大規模修繕をするには何から始めるべきかお悩みの方」は

ぜひ、「RENOBLE/リノブル」へお気軽にご相談くださいませ

 

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました

次回もよろしくお願い申し上げます

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雨漏りが発生しやすい箇所を徹底解説いたします!

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みなさま、こんにちは

レアテック株式会社の山本葉月です

 

紅葉も色づき始め、見ごろとなってきましたね

みなさま紅葉狩りには行かれましたか?

この時期にしか楽しめないことがたくさんあると思われます

健康に気を付けて、素敵な日々をお過ごしください

※11月3日 国立工芸館にて撮影

 

今回も、私たち「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」の

運営会社「レアテック株式会社」、そして

ビルやアパート・マンションなどの大規模修繕の専門家

「RENOBLE/リノブル」が「大規模修繕」に関する情報を、

お届けいたします

 

さて、前回のブログでは

「冬シーズン到来で知っておきたい!雨漏りのメカニズム」に

ついてのお話でしたが、いかがでしたでしょうか?

目に見えるケースが少なく、

知らない間に雨漏りが進んでいるかもなんて恐ろしいですよね

私自身、家での雨漏りを経験したことがあるため、

二度と雨漏りが起こらないよう定期的な点検を

行っていきたいと改めて思いました

 

そこで本日は

今まで11,000件以上の様々な建物を診断・施工してきた

私たち「RENOBLE/リノブル」だからこそ解る、

雨漏りが起こらないよう定期的にチェックしておくべき

「雨漏りが発生しやすい箇所」を徹底解説いたします

 

①異なる部位・部材を使用している箇所

2種類以上の部位・部材を繋げている箇所にあるシーリング材は、

接着性が弱く、剥がれやすい傾向にあります

また、温度差や風雨、紫外線等の刺激を日々受け続けることで、

シーリング材に「ひび」が入り、シーリング材の

成分が抜けてやせ細る(材料破壊)などの劣化が進みます

その結果、隙間ができ、その隙間から雨水が浸入して

雨漏りが発生します

例えば、外壁やサッシ廻りのシーリング材、

その他各部位・部材を繋げているシーリング材が

それにあたります

シーリング材は建物の様々な箇所にあり、

防水には欠かせない重要な役割を担っています

そのため定期的な点検が大事ですね

※サッシと外壁の取合う箇所

 

②外壁など欠損している箇所

外壁材にひび割れや欠損など、劣化が発生していると

当然そこから内部に雨水が入り込んでしまいます

外壁材が劣化する原因としては、

紫外線を浴び続ける事で防水性能が失われ、

外壁材は水分を吸収しやすい状態になります

この状態で雨が降ると外壁材は水分を吸って膨張し、

晴れた日は逆に外壁材は乾いて収縮を繰り返す

こうした負荷がかかり、ひび割れや欠損などの劣化が

起こってしまうのです

特に石川県では、この劣化が多く、躯体内部に

浸入した水分が冬場に凍って膨張すること(凍害欠損)で、

更に外壁材の割れや欠損が大きな雨漏りに

繋がる危険性が高まるのです

※外壁の欠損した箇所(露筋爆裂)

※塗膜が剥がれ、防水性能を失った外壁材の水分吸収率を検証している様子

③経年劣化による素材の変化

鉄筋コンクリート造のマンションの場合、

コンクリートの経年劣化が原因で、雨漏りが発生している

ケースが多くあります

コンクリートは乾燥をし続けており、乾燥が限界に近付けば、

ひび割れが生じます

また屋上やバルコニーなどの防水材の劣化も

雨漏りの原因となります

例えば、ウレタン塗膜防水であれば、風雨や紫外線等の

影響で防水性能を持っている塗膜が減少、

シート防水であれば、経年劣化によりシートが硬化し、

接着剤が弱まり、シートがめくれたり、破断するなど

防水性能が失われていきます

このように防水性能を失えば、所どころに水は流れ、

建物内部に浸入し、室内への雨漏りに繋がるのです

※屋上防水材ひび割れ捲れ箇所

 

※コンクリートの経年劣化によるひび割れ

 

雨漏りを放置することは、建物の資産価値の低下に

大きく繋がります

また雨漏りは「カビ」や「シミ」などの発生による

外観や内装の美観性低下や、建物内部の構造が

腐食し、安全性や耐震性能が低くなるなど、

二次被害にも繋がっていきます

アパート・マンションのオーナーのみなさまは、

住居者様の暮らしを守るために、

一般住宅をお持ちのみなさまは

過ごしやすい生活環境を維持するためにも

ぜひ、建物の雨漏り予防・対策に、一度、

これらの箇所をチェックしてみてください

 

「RENOBLE/リノブル」は豊富な施工実績で、

的確な調査診断を行います

お気軽にご相談くださいませ

 

アパート・マンションをお持ちのみなさま、

一般住宅をお持ちのみなさまの今後のご参考になれば幸いです

 

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました

次回もよろしくお願い申し上げます

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