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大規模修繕にかかる費用とは?専門家が徹底解説!

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(レアテック株式会社)
2店舗のスタッフが、
”塗装工事やリフォーム工事って
どんなもの?”
を様々な形でお伝えしていきたいと思います!

みなさま、こんにちは

ブログスタッフ、レアテック株式会社の羽根木晃子です。

 

私たち「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」の

運営会社「レアテック株式会社」

ビルやアパート・マンションなどの大規模修繕の専門店として、

昨年、2021年3月31日に「RENOBLE/リノブル」

オープンいたしました。

 

そんな中でよくあるご相談というのが、「大規模修繕の費用」

についてです。アパート・マンションなどのオーナー様や、

分譲マンションの管理組合様や区分所有者の皆様にとって、

「修繕費用」、つまり「お金」に関する疑問やお悩みは

尽きないことと思います。

 

そこで!今回は、大規模修繕の専門家である

「RENOBLE/リノブル」が「大規模修繕の費用」について、

詳しく解説していきます

 

1.大規模修繕の費用の相場とは?

大規模修繕の相場は、国土交通省から発表されており、

おおよそ1戸当たり約100万円と言われております。

こちらの表をご覧ください。

大規模修繕 費用

出典:国土交通省「持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会」

 

こちらの表を見て分かる通り、大規模修繕は様々な工事内容が

含まれており、この工事内容を一度に全て行った場合の大規模修繕

の費用が、1戸当たり約100万円になります。ですが、

建物の構造や部位・部材、仕上げ材料や劣化の度合いによって、

大規模修繕の費用が100万円よりも増えることもあれば

逆に100万円よりも少なくなることもあります

 

また、大規模修繕は、1回では終わらず、2回目、3回目と繰り返し

行うことで建物を長期的にそして安全に保つことができ、

居住者の皆さんが長く安心して暮らせるのです。

 

話が少しそれてしまいましたが、何を言いたいのかといいますと、

1回目に行う大規模修繕に掛かる費用と、

2回目、3回目に行う大規模修繕に掛かる費用とでは、

また違った金額になる、という事です!

 

なぜならば、1回目の大規模修繕の良し悪しによって、

その修繕箇所が長持ちすれば2回目の修繕に掛かる費用は

抑えることができますし

逆に1回目の大規模修繕が施工不良となった場合は、

残念ながらより多くの費用が発生してしまう事もあり得ます

 

ですので、

「大規模修繕の費用の相場」=「一戸当たり約100万円」は

あくまでも目安として捉えて頂けたらと思います

 

2.大規模修繕の各工事内容

次に、大規模修繕の各工事の内容についてです。

まずはこちらの表をご覧ください。

大規模修繕 費用

 

こちらは「建物の各部位や設備の耐久年数の目安」を表したもの

になります。

先に見ていただいた表でも、大規模修繕の工事内容が記載されて

いたかと思いますが、こちらの表に記載された内容が大規模修繕の

項目として加えられ、さらに下記の内容が加わります。

 

・「法定福利費」・・・国土交通省が建設業における社会保険の

未加入を無くすための対策として、見積書の内訳に「法定福利費」

を記載しなければなりません。

「法定福利費=労務費総額×法廷保険料率」で計算されます

(その他の算出方法もあります)。

・「一般管理費・現場諸経費」・・・施工管理を行う者の人件費

や、現場で必要となる消耗品などの費用。

 

以上の内容が追加されて、大規模修繕が行われます。

 

こちらの表を見てお分かりになるかと思いますが、建物の各部位や

設備によって、それぞれ異なる耐久年数となっています。

例えば、同じ外壁でも⑬「外壁目地シーリング」は5年~8年、

⑮「屋根・外壁塗装」では10年~15年とあり、

最大で10年の差がありますよね。

つまり、それぞれの部位部材によって修繕をするタイミングが

異なってくるのです

また、先にもご説明した通り、建物の構造や部位・部材、

仕上げ材料や劣化の度合い、前回の施工の良し悪しによっても、

修繕するタイミングが変わってくるのです

 

もし、こちらのブログをご覧の方で、お手元に大規模修繕の見積書

がございましたら、ぜひこちらの表でご確認ください。

そして、見積書に修繕をしなくても良い工事内容の記載があれば、

その見積書を提出した業者に、

「今回の大規模修繕で本当に行わなければならない工事なのか?」

をしっかり確認しましょう

 

3.大規模修繕の費用はどうやって用意する?

大規模修繕の各工事の内容をご理解いただけましたら、

実際に「大規模修繕を行うための資金をどうやって用意するか?」

皆さん、一番気になる問題ではないでしょうか

 

選択肢として3つの方法をご説明します。

 

① 修繕積立金

アパート・マンションのオーナー様なら、家賃収入から毎月一定の

金額を、修繕に掛かる費用として積み立てておく方法です。

例えば、銀行の定期預金口座を「修繕積立金」用に開設する、

あるいは、修繕積立のできる保険商品もあるので、色々な金融商品

を利用するのが有効かと思います。

 

 

また、分譲マンションを購入された方でしたら、毎月「管理費」や

「修繕積立金」を支払っていると思います。その「修繕積立金」と

して支払っている資金で、同じマンションを購入された方達みんな

の「修繕積立金」が大規模修繕の費用に充てられます。

 

賃貸物件・分譲マンション、どちらにしても、現在「修繕積立金」

の管理全てを管理会社に任せきりにしているならば、

「修繕積立金」がどのように管理されているのかを、

管理会社の担当者に確認していただきたいと思います

それは、皆さんの大切な「修繕積立金」が、今すぐに行わなくても

良い不要な工事に使われたり

また、本当に行わなければいけない工事をいざしようとした時に、

積立金が不足している為に工事ができないこともあったりと

不透明な管理をされている可能性があるからです

ですので、「修繕積立金」の管理を管理会社に任せきりにせず、

自分ゴトと捉えて関心を持って頂きたいと思います

 

② 自己資金

次に「自己資金」ですが、読んで字のごとく自分自身で用意する

資金・個人資産ですね。

例えばアパートやマンションを建てる際に、建築資金の一部を

大規模修繕の費用として予め予算取りしておく、また、個人的な

預貯金や手持ちの現金を集めて、修繕費用に回す方法です。

家賃収入の他にも収入源があるなど、もともと生活にゆとりのある

オーナー様であれば、この方法で修繕費用に困ることは

ないでしょう

 

③ 借り入れをする

そして最後に、どうしても大規模修繕の費用が不足する場合にとる

方法が、金融機関で「借り入れをする」方法です。

建築時のローンの返済がすでに終わっている場合は割とスムーズに

融資が下りると思いますが、まだローンを返済中の方は、

追加でローンの返済をしていける余力があるかどうか、

資金計画を見直す必要があります

ローンの一本化が可能かどうか、金融機関に相談してみても

よいでしょう

 

以上、3つの方法をご紹介しました。

 

大規模修繕には高額な費用が必要となります ですので、

事前に10年~20年後に行うであろう修繕工事の内容と、その工事

に対する修繕積立金の計画「長期修繕計画」が重要となります

大規模修繕をご検討の際には、

「長期修繕計画」を見直してみてはいかがでしょうか

 

4.大規模修繕の費用を抑えるには

大規模修繕には高額な費用が発生することは

避けて通れないところです

しかし、「少しでも安く抑えたい!」

そのように考える方が多いのではないでしょうか?

そこで、大規模修繕の費用を安く抑える方法をご紹介いたします。

 

① 相見積りを取る

「相見積り(あいみつもり)」とは、大規模修繕の見積書を

複数の施工業者から取り寄せる方法です

見積書の工事内容も同じにして、最低でも3社から見積書を

取り寄せましょう

全ての見積書の内容を横並びにして比較するのです。

横並びにすることで、工事内容ごとの価格や施工品質の内容

なども比較しやすくなります。

また、1社だけ見積金額が飛びぬけて高額であれば、すぐに見抜く

ことができます この場合は、本来必要のない過大工事

「オーバースペック」な工事の可能性があります

逆に、見積金額が安ければ、なぜ他社よりも安い金額なのか、

理由をキチンと確認しましょう金額が安いのは手抜き工事をされ

る可能性が高いからです

 

このように、他社との見積りを比較することは

見積金額の妥当性を見極めるだけではなく

過大工事や手抜き工事の防止にもつながります

 

② 建物の調査診断をする

大規模修繕工事を実施する前に、建物が現在、どのような状態なの

かを知ることが大切です。

無料で建物の診断をしてもらえる簡易的な調査もありますが、

大規模修繕を行うためには精密に建物の調査診断をして、

その診断内容を基に建物の状態を判断し、工事内容を決定すること

が重要なのです!

しかし、建物の調査診断をせずに大規模修繕工事の見積書を

提出してくる施工業者もあります

そうした施工業者の見積書には、不要な工事内容が含まれている、

つまり、余計な費用を請求されたり

契約後にいざ工事を行った結果、見積りよりも工事費用が

掛かってしまい、施工後に予定していなかった工事費用を追加で

請求されたりする可能性もあるのです

 

大規模修繕の工事内容を有効性の高いものにするためには、

まずは「建物の状態を正確に知る」ことです

最適な工事内容や仕様が見積りに反映できるよう、事前にキチンと

建物の調査診断を行いましょう

 

以上が「大規模修繕の費用を抑える」ポイントになります。

 

今回は「大規模修繕にかかる費用」について解説して参りました。

 

私たち「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」の

運営会社「レアテック株式会社」「RENOBLE/リノブル」

大規模修繕の専門家であり、また、建物の調査診断を「業」

としている建物診断の専門家でもあります

大規模修繕に関するお悩みであればどんな事でも構いません。

お気軽に何なりとご相談くださいませ

 

 

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました

次回もよろしくお願い申し上げます

 

石川県 金沢市 白山市 野々市市 かほく市

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リノブル用語解説 Part1.『シーリング材』

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みなさま、こんにちは

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私たち「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」は、

建物の調査診断と、防水工事、外壁塗装などなど

建物の各種修繕改修工事を専門に行っております。

大きな括りで言うと「建設業」になります。

 

どの業界にもあると思うのですが、その業界ならではの、

その業界に携わっている人にしか分からない用語があって、

「建設業」でも沢山の業界用語があります。

 

そこで、今回は「リノブル用語解説」と題しまして、

皆さまに知っていただきたい建設業界の用語について、

定期的にこのブログで分かりやすく解説していきたいと思います!

 

記念すべき1回目の用語は「シーリング材」についてです。

 

「シーリング材」とは、建物や設備の設置の際、材料と材料の間に

できてしまう隙間を埋めることを目的とした材料です。

もしかしたら、「コーキング」と聞いてピンとくる方も

いらっしゃるかも知れませんが、

「シーリング」と「コーキング」に大きな違いはなく、

呼び方が違うだけでどちらも同じものとして扱われています。

こちらでは「シーリング」と呼ばせていただきたいと思います。

 

「シーリング材」の特徴は、

  • 材料同士をつなぎ合わせることが可能(密着性)
  • 常温では液状であり、時間が経つことで硬化する(凝固性)
  • 水や空気を通さない(密閉性・断熱性)
  • ゴムのように衝撃を吸収する(弾力性)

以上のような特徴から、

建物を雨水から護る役割も果たしてくれています。

 

例えば、サイディングボードやALCボードでつくられた外壁は、

複数のボードを張ってできており、その隙間をシーリング材で

埋めています。

シーリング材は、建物の歪みや熱によるボードの伸縮によって、

ボードとボードのつなぎ目(目地(めじ)と言います)が動く事から、

その動きに追随するために、柔軟性が高いものである必要が

あります。

ですが、シーリング材も外壁同様、紫外線や雨水で劣化し柔軟性が

徐々に低下していきます

シーリング材が劣化すると、劣化した箇所から建物内部へ雨水が

浸入してしまう恐れがあるため

シーリング材は定期的な補修をする必要があるのです。

 

では、シーリング材の劣化の種類と補修するタイミングについて

ご紹介します。

 

【チョーキング現象(白亜化現象)】

紫外線や雨を浴び続けることで、シーリング材の成分である樹脂や

顔料が分解されて、粉状になって表面に現れる現象を言います。

こちらの写真の指についている白い粉状のものが、

シーリングのチョーキング現象によるものです。

また、ひび割れ、破断も確認できます。

 

チョーキング現象は、シーリング劣化の初期段階ですので、

今すぐに補修をする必要はありません。

 

【表面のひび割れ】

チョーキング現象が進行していくと、次第にシーリング材の柔軟性

が失われ、ひび割れをおこします。

シーリングには、柔軟性をもたせる為に可塑剤(かそざい)という

ものが含まれていますが、その可塑剤が紫外線によって気化し、

柔軟性が失われてしまいその結果、ひび割れという現象が

起きてしまうのです。

 

【肉やせ・破断・剥離】

肉やせとは、何度も繰り返しになってしまいますが、紫外線などを

浴び続けたことによって、シーリングに含まれている可塑剤が表面

に溶け出し、シーリングの厚み自体が減少してしまうことです。

新築時に施工した際のシーリングの厚み不足や、シーリング材を

しっかり密着させるために塗る「プライマー」と呼ばれる下塗り材

の不足も原因としてあげられます。

 

こちらの写真をご覧ください。↓

表面のひび割れや、肉やせを放置していると、ご覧のように

シーリング破断や、外壁とシーリング自体が剥離してしまいます。

このような剥離・破断した箇所から雨水が浸入して

漏水の原因となるのです

 

シーリングの劣化を身近なもので例えるならば、「輪ゴム」です。

輪ゴムを長い間、陽の当たる場所に放置していて、

いざ、使おうとした時に、硬くなって切れてしまった

このような経験、ありませんか?輪ゴムの劣化も、時間の経過に

伴う紫外線などにより成分が分解されておきていて、

シーリングの劣化も同じ原理になります。

 

シーリング材の耐久年数は、私たち

「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」の基準では

約5年~8年です。ですが、

ひび割れや剥離などの症状が出たら、できるだけ早く

補修をしてください

 

応急処置として、ひび割れの場合は既存のシーリングの表面に

シーリング材を塗布する「増し打ち工法」で補修をすれば、

表面のひび割れの進行を防ぐことも可能ですが、

剥離や破断の場合は、劣化しているシーリング材を撤去して、

新たにシーリング材を充填する「打ち替え工法」での補修が

必要となります。

 

ここでシーリング工事業者の選定には注意してください

 

シーリングが剥離・破断など「打ち替え工法」でしか補修できない

劣化をしているのに、「増し打ち工法」で費用を押え、見積りを

安く提示してくる業者もいるからです

 

劣化しているシーリング材を撤去せずに、

その上から新しいシーリング材を充填しても、

シーリングの役割を十分に発揮できませんし

余計に無駄な費用を掛けるだけの工事になってしまいます

 

ですので、「まだ、増し打ち工法で大丈夫ですよ~」や

「増し打ち工法のほうが手間や費用を抑えることができるので、

うちのほうが安く工事できますよ!」

などと言ってくるような業者には注意しましょう

もちろん、劣化していない場合は「増し打ち工法」でも問題ない

場合もあります。

 

いずれにしましても、シーリング材の劣化症状をみつけたら、

まずはシーリングの状態を専門の業者に診断してもらう事を

オススメします。

そして、必ず相見積りをとり、工法の確認を行いましょう。

 

私たち「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」は、

建物診断のプロフェッショナルであると同時に

今日のテーマ「シーリング工事」を得意としております

 

建物の劣化状況を正確に把握したうえで、

その建物に合った工法にて工事をご提案させていただきますので、

お気軽に、ご相談くださいませ

 

 

 

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました

次回もよろしくお願い申し上げます

 

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北陸地方特有の建物の劣化とは?

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2022年1月も半月を過ぎました。時が経つのは早いですねぇ~。

ですが、2022年始まったばかりですので、

今週も張り切って頑張りましょう!

 

さて、今年も本格的な冬のシーズンが到来しましたね

 

弊社レアテック株式会社「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」

は、石川県金沢市に本社を構えており、

石川県をメインとして富山県・福井県の北陸3県にある

建物の調査診断や、修繕工事などを行っております。

 

ですので、冬のシーズンは悪天候が続くために

「雨漏り調査」のご依頼が増える時期でもあります

 

実は、建物の劣化状況と言うのは地域によって大きく異なります。

特に北陸地方は寒さが厳しく、降雨量・降雪量ともに多いため

日本の他の地域とは異なる劣化が起きる場合もあるのです。

 

こちらの写真をご覧ください。

石川県金沢市のとある物件ですが、換気フードにサビの発生が

確認できます

 

換気フードは、共用廊下天井の直ぐ下の場所にあり、

一般的にはサビの発生は少ない場所にあると思われてますよね。

 

ではなぜ、サビが発生したのでしょうか?

 

実は「天井の直ぐ下の場所」など雨の掛かりが少ない場所こそが、

サビが発生しやすい場所なのです

 

雨晒しになっている方が、建物に付着したゴミやホコリなどを、

雨で自然と洗い流してくれて(セルフクリーニングと言います)

キレイに保てるのです

 

 

また、石川県金沢市では地域柄、雪が降ると高速道路や国道などの

幹線道路には融雪剤が撒かれます。

この融雪剤の主な成分は「塩化カルシウム」で、融雪剤を撒く事で

一度に多くの雪を溶かしてくれます。

 

その融雪剤(塩化カルシウム)が溶けた水が撒き上がり、

風に乗って運ばれ換気フードに付着することで、

塩害と呼ばれる症状が起き、腐食が進行しやすい状況、

つまりサビが発生するのです

ですので、北陸地方の幹線道路沿いにある建物は、

特に融雪剤の被害を受けやすいので注意が必要となります

 

今回は北陸地方特有の建物の劣化症状をご説明しましたが、

建物の劣化は「立地条件や風土によって大きく異なる」

と言うことを、ご理解いただけましたでしょうか

 

建物の修繕をする際は、建物の立地条件と風土に合った方法で

修繕を行うことが大切です

 

その為には、まずは建物の現状を詳しく知る事です

建物の状況を把握できなければ、最適な修繕が出来ませんからね。

 

 

私たち「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」が

建物を調査診断して、その建物にとって一番・最適な修繕方法を

ご提案させていただきます

 

 

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました

次回もよろしくお願い申し上げます

 

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