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（レアテック株式会社）
2店舗のスタッフが、
”塗装工事やリフォーム工事って
どんなもの？”
を様々な形でお伝えしていきたいと思います！

みなさま、こんにちは！

レアテック株式会社の山本葉月です

 

残暑も日ごとに和らぎ、初秋の季節となりました

スポーツや読書など、なにをするにも良い季節が

はじまりますね

みなさまにとって実りの多い季節になりますよう

お祈り申し上げます

 

今回も、私たち「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」の

運営会社「レアテック株式会社」、そして

ビルやアパート・マンションなどの大規模修繕の専門家

「RENOBLE/リノブル」が「大規模修繕」に関する情報を、

お届けいたします

 

さて、前回のブログでは自らがアパート・マンションの

オーナーでもあるレアテック／リノブル・田中公英の

入居率を保つ秘訣についてご紹介しましたが、

今回はアパート・マンション経営において”収益率”が

下がる原因について解説したいと思います

 

ぜひ、アパート・マンションのオーナーの皆さまも

“入居率”を確保しながら、収入(家賃)も確保していくための

対策をしましょう

 

まず“収益率”についてアパート・マンションご所有の皆さまなら

ご存じだと思いますが、“収益率”＝収入(家賃)/支出(経費)で

計算されます

そして実は、“入居率”が増減しても、経費自体そのものは

そこまで大きく変わりませんよね

そのため収入(家賃)を安定しないといけません

なぜなら、“入居率”が80%を切ると赤字になりやすく、

残り20%の空室を埋め、“入居率”を100%にすることで、

はじめて利益・儲け+建物の維持管理費を

捻出することができるのです

 

※収支計画書のイメージ図

 

もし“入居率”が低いまま維持費も捻出できないと、

建物の修繕も後回しになり、建物の状態は悪くなり、

さらに人気のない物件になってしまいます

これにより負のスパイラルが進むわけです

また空室状態が続く部屋は空気が循環せず、異臭も発生し、

劣化を助長させてしまいます

つまり“入居率”が低い物件は長持ちしなくなるのです

ですので、空室状態が1年間続かないように、放置せず、

定期的に物件の状態を把握することがとても大切なのです

 

ここで、リノブル田中による3つの建物セルフチェックポイントを

ご紹介いたします！ぜひ、ご参考くださいませ！

 

 

リノブル田中による3つのセルフチェックポイント

≪チェックポイント①≫ 古くなった設備などは耐久年数が近いものから早めに修繕する（修繕費は経費で落とす！）

 

空室の部屋から順番に修繕をし、入居直後の雨漏りや設備の故障が

ないようにチェックしておきましょう

新規の入居者様たちに晴れやかな新生活のスタートを

切ってもらうためにも、そして、

既存の入居者様たちに快適な生活を過ごしてもらうための

大事なポイントになります

 

※とあるアパートにて空室状況の確認

※とあるアパートにて空室状況の確認

 

≪チェックポイント②≫ 外観をキレイに維持すること

 

１．内覧数を増やすためには、選ばれる建物に

しなければいけません

▶女性目線をもって、外観を常にキレイに

しておくことが大切です

２．共用部エントランスや廊下には無駄なものを置かない

▶清掃が行き届いているか管理会社に確認しましょう

 

建物の美観性を保つことは物件に対する良い印象に繋がります

多くの人からの良い印象を確保するためにも外観・共用部分は

重要なチェックポイントですね

 

※某マンションのキレイなエントランス

※某マンションのキレイな共用廊下

※リノブルが手掛けたマンション大規模修繕改修後の外観

 

≪チェックポイント③≫ 賃貸情報などに掲載する家賃は下げない

入居率を維持するために物件によっては、2千円から3千円程度の

値引きは考えても良いですが、入居率が戻ったら、

なるべく家賃も戻して、全体的に

家賃を下げないようにしましょう

家賃を下げないための大切なことは、

ほかのマンションやアパートと「差別化」をし、

選ばれる建物にすることがポイントです

 

以上、リノブル田中による

3つの建物セルフチェックポイントでした

 

アパート・マンションにおける“収益率”が下がってしまうことは、

アパート・マンションの劣化を進行させることにも繋がります

ぜひ、今回ご紹介したチェックポイントを活用し、

“入居率”を上げて、建物の資産価値も高めていきましょう

 

 

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました

次回もよろしくお願い申し上げます

石川県　金沢市　白山市　野々市市　かほく市

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みなさま、こんにちは！

ブログスタッフ、レアテック株式会社の奥田りさです

 

早いもので8月も下旬、夏のお疲れが出やすい時期かと存じます。

ご健康には一段とご留意くださいね

 

今回も、私たち「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」の

運営会社「レアテック株式会社」、そして

ビルやアパート・マンションなどの大規模修繕の専門家

「RENOBLE/リノブル」が「大規模修繕」に関する情報を、

お届けいたします

 

弊社レアテック株式会社／リノブルの田中公英

 

実は、アパート・マンションのオーナー歴35年

しかも、入居率95％を保ち続けているのです

 

そこで今回は35年間、

入居率95％以上を保っている秘訣を大公開します

 

リノブル田中が5年程前に行った自らの大規模修繕を例に

ポイントをご紹介します

 

石川県金沢市内にあるリノブル田中の物件の詳細は、

≪構造／階数・戸数≫

鉄骨造／3階建・18戸

 

≪工事内容≫

外壁タイル等修繕(900万円)

屋上・共用廊下・バルコニー防水(250万円)

共用部内装工事他(60万円)

合計金額約1,210万円

 

≪ポイント1≫

こちらの工事にかかった費用の合計金額は約1,210万円、

1戸当たりの費用は約67万円でした。

この金額に収まった理由は、

リノブル田中が定期的に修繕工事をしてきたからです

物件を15年、20年と放置した場合、

この金額はさらに大きくなってしまいます

 

一般的な目安として、

築10年を過ぎてから行う

大規模修繕は1戸当たりの修繕費用＞＞＞約100万円

 

それに比べ、

リノブル田中の大規模修繕の1戸当たりの修繕費用＞＞＞約67万円

 

修繕費用を抑えるためにも改めて、

こまめな物件診断と修繕工事をおススメいたします

 

≪ポイント2≫

こちらの物件の目の前には大きな川が流れているため、

万が一の災害に備えて、

1階を浸水災害対策を施した高床式の構造と、

塗装面は防水性能の高い塗料で塗装を施しました

こうすることで、浸水のリスクを軽減したり、

雨水の浸入を防いで外壁材を長く保護したりすることができます。

 

 

≪ポイント3≫

金沢市は雨の日が多い土地柄

共用部の特に風雨にさらされている箇所は

きちんと防水工事を施した上で、

ノンスリップシートを全て張り替えました

 

ノンスリップシートとは、濡れた足で歩いても

表面の凹凸加工により

滑りにくい特徴を持ったシートのことです

 

これで雨の日でも安心して歩くことができます！

 

以上が、リノブル田中が行った

大規模修繕の3つのポイントになります

 

 

入居率95％を保つ重要なポイントは、

「物件をこまめに診断し、細かい修繕を繰り返し、

入居しやすい環境と条件を維持する」ことです

そして、外観を常に美しく、キレイに保つことも必要です

 

高い入居率を維持するには、

所有している物件の価値を正しく把握しておくことが重要です

 

さらに、劣化が進みすぎる前に早めに修繕工事を行うことで

物件の資産価値を上げることができます

そうすることで入居率が上がり、

高く売却するという選択肢もできます

 

「今現在、大規模修繕をお考えの方」、

「アパート・マンションの入居率でお悩みの方」は

一度、「RENOBLE/リノブル」にご相談くださいませ

 

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました

次回もよろしくお願い申し上げます

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みなさま、こんにちは！

初めまして

今年の4月に入社いたしました、

レアテック株式会社の山本葉月と申します

毎日明るく笑顔を忘れずに業務を行う事を心掛けています

みなさまに正確な情報をお伝えしていけるよう私自身も

たくさん勉強をして頑張っていきたいと思います

これからどうぞよろしくお願いいたします

 

今回も、私たち「プロタイムズ金沢駅西店・富山中央店」の

運営会社「レアテック株式会社」、そして

ビルやアパート・マンションなどの大規模修繕の専門家

「RENOBLE/リノブル」が「大規模修繕」に関する情報を、

お届けいたします

 

 

さて、本日は「忍び寄る劣化に注意！建物の修繕時期」について

解説したいと思います

 

 

アパート・マンションをお持ちのオーナーのみなさま、

そして戸建て住宅をお持ちのみなさまも

快適に暮らせるよう、物件の外壁や屋根・屋上などの外装部分や

廊下・階段などの共用部の修繕義務を負っています

 

アパート・マンションをお持ちのオーナーのみなさまは

家賃とは別で共益費や管理費を徴収していれば尚更、

戸建て住宅をお持ちのみなさまも含め、

安全を確保するために定期的な物件の修繕工事は

必要不可欠です

そこで今回は、

「どのようなタイミングで建物の修繕を実施すればよいのか？」

詳しく解説したいと思います

 

一般的に大規模修繕の修繕周期は「12年～」と言われています

しかし、必ず12年位ごとに大規模修繕をしなければいけないという

わけではありません

重要なのは、各部位の修繕周期を知り、

必要な工事を必要な時期に実施することなのです

では各部材の修繕周期を詳しく見ていきましょう

下の図は鉄筋コンクリート造(RC造)10戸(１K)の物件を例に

修繕するべき部位と時期を表したものになります

 

建物の劣化は築後１０年～１５年位で

日々、直射日光(紫外線)や風雨にさらされている

外壁や屋根材などの劣化や不具合が出はじめてきます

そして１６年～２０年ほど年数がたつと

給排水管や外壁の内側・躯体の痛みなど

目に見えない部分の劣化が進行し始めてきます

更に２１年～２５年、そして３０年と年数が経過する毎に

浴室設備や外構など建物のありとあらゆる部分で

劣化が出てきます

 

ここで皆さまにとって建物の劣化をわかりやすく

お伝えするために、

外壁の劣化事象をいくつか例にあげてみましょう

劣化事象には外壁塗装の塗膜の剥がれが生じる、

シーリング材の剥離・破断が進む、

屋根材や外壁材のひび割れが起こるなどがあります

 

※外壁塗装の塗膜剥がれ状況

※シーリング材の破断状況

※外壁材のひび割れ(チョーキング現象)状況

これらの事象はすべて建物の防水性能の低下に繋がっていき、

その防水性能の低下は、建物全体の劣化を促進させるのです

「防水性能が低下すると建物に何が起こるのか？」

皆さまにとって一番聞きなじみがあるものといえば室内への

「雨漏り」ですね

それ以外にも、建物の断熱材の腐食や建物の基礎である

コンクリートのひび割れ・欠損などが起こります

 

さらに外壁の中に雨水が浸入することによって

苔や藻類の繁殖が増え、

建物の美観性も損なわれてしまいます。

※外壁に苔の繁殖状況

 

建物の“劣化”は私たち人間でいう“病気”や“怪我”と同じです

しかし、建物の“病気”や“怪我”を放置せず、

人間ドックや健康診断にあたる適切な建物の“調査・診断”をし、

“修繕・改修”という名の適切な“治療・手術”を施せば、

建物の長寿命化に繋げることができるのです

 

ぜひとも一度ご所有する建物の劣化状況を知るための

点検や調査を実施してみてください

建物調査をすれば修繕の必要性がわかりますので、上記の

「修繕時期の目安図」をぜひご活用ください

 

入居者さまからのクレームや事故が起きてからでは手遅れです

皆さまが安心して暮らせる環境を整えていきましょう

アパート・マンション等賃貸物件をお持ちのオーナーのみなさま、

そして戸建て住宅にお住いのみなさまの

今後のご参考になれば幸いです

 

 

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました

次回もよろしくお願い申し上げます

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